Параграф 7 127 фз банкротство застройщика 2018 г

Банкротство застройщика при долевом строительстве — что делать в 2019 году?

Параграф 7 127 фз банкротство застройщика 2018 г

Банки Сегодня Лайв

Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим

А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.

Граждане России, в рамках нашего Законодательства, должны понимать главное: участие в долевом строительстве – это еще не покупка жилья. Даже если дольщик подписал все необходимые документы и внес оплату по договору, то это далеко не гарантия того, что он зарегистрирует право собственности по истечению того срока, который указан в договоре.

По факту, банкротство компании застройщика для дольщиков — это как банкротство продавца недвижимости для покупателя. Какие права имеют дольщики при признании застройщика банкротом? Как не впасть в отчаяние? Каким образом российское законодательство уберегает потребителей от потерь? Все эти вопросы разберем в данной статье, посвященной банкротству компании – застройщика.

Нормативно – правовая база, регулирующая споры по банкротству застройщика

  1. Федеральный закон от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ (ред. от 27 декабря 2018 года) «О несостоятельности (банкротстве)». Дополнения и изменения в данном Законе вступили в силу с 1 января 2019 года.

    Конкретно банкротству застройщиков посвящен параграф №7 (под одноименным названием).

  2. Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ (ред.

    от 25 декабря 2018 года) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В статье 23 пункте 2 данного закона регламентированы все права граждан — участников долевого строительства.

«В законопроект были включены положения, направленные на усиление защиты прав граждан», — отметил председатель профильного думского Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, Николай Николаев.

  • Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ (ред. от 25 декабря 2018 года) «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Дополнения и изменения данного Закона вступили в силу с 1 января 2019 года.
  • Частные Определения Верховного Суда по конкретным делам и положениям.

Проблема банкротства строительных компаний

К сожалению, банкротство застройщиков далеко не редкий факт. К несостоятельности компании могут привести следующие факторы:

  • Изначально не грамотно составленный бизнес план;
  • Резкие изменения на валютном рынке;
  • Форс-мажорные обстоятельства;
  • Рост цен на строительные материалы и подрядные работы, и иные обстоятельства.

В 2015 году началось, можно сказать, массовое банкротство строительных компаний и подрядчиков. Эксперты уверены, что виной тому послужила девальвация рубля, что, тем самым поспособствовав резкому падению спроса россиян на недвижимость, в целом, а тем более, на новостройки.

Снижение реальных доходов, высокая инфляция и удорожание ипотечных кредитов – совокупность причин, повлиявших на кризис в сфере долевого строительства.

Таким образом, в 2015 году банкротами были признаны более 2,5 тысяч российских компаний – застройщиков. Все они были ликвидированы. Количество банкротов в сфере жилищного строительства не уменьшается, и по сей день.

К тому же, по прогнозам ового агентства строительного комплекса, данная негативная тенденция сохранится и в 2019 году.

К слову, по данным интернет – портала Россия Сегодня (Иносми.Ру), по итогам 2018 года, закрылись или обанкротились 1200 строительных компаний, а это 20% от их общего числа в России. Из оставшихся компаний, почти 30% работают в убыток, большая часть из которых уже находится на пороге банкротства.

Экскурс в историю

Изначально, до 2011 года практика применения Закона о банкротстве была такова: даже если покупатель строящейся недвижимости осуществил предоплату, в случае банкротства застройщика, он практически оставался «в невесомости» дела.

Условно считалось, что дольщик, как покупатель жилья, фактически еще не имеет собственности, и он выступает с позиции обычного, рядового конкурсного кредитора. И, даже то, что дольщики заключили официальный договор, имеющий юридическую силу, при этом, заплатив определенную сумму денежных средств, никак не выделяло их из общей массы кредиторов.

Но с начала 2012 года, после массовых недовольств и забастовок «обманутых» дольщиков, произошел кардинальный прорыв: тогда дольщиком впервые было дано право предъявлять требования в реестр требований о передачи жилых помещений.

Интересный факт! Если дольщик заключил со строительной компанией договор купли-продажи жилья и уже полностью за него заплатил, а после чего, застройщик обанкротился, то ни Президиум Верховного Суда, ни коллегия по экономическим спорам не могут точно констатировать право дольщика на регистрацию перехода права собственности!

«РосБизнесКонсалтинг» объясняет, что даже в 2018 году ситуация обстояла следующим образом: если застройщик обанкротился, право на недвижимость имели только покупатели квартир. А вот требования по нежилому фонду попадали только в четвертую очередь кредиторов.

При этом, удовлетворяются такие требования, как денежные – по остаточному принципу.

Заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин, в то время, сообщил, что: «Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в данный момент формирует позицию о внесении изменений в законодательство в целях правового урегулирования данного вопроса».

Ввиду громких дел обанкротившихся строительных компаний в 2015-2018 годах, было принято решение, и, согласно документальным разработкам, в 2019 году, если нежилое помещение не превышает 7 кв.

м, то инвестор сможет рассчитывать не на денежную компенсацию, а на саму площадь в достроенном доме. Кстати, при этом приоритет требований дольщиков повышается до третьей очереди.

Какие еще права приобретают дольщики в 2019 году?

Изменения в системе долевого строительства, а так же в делах по банкротству строительных компаний в 2019 году

11 декабря 2018 года Президент России, Владимир Владимирович Путин, дал поручения Правительству усилить контроль над застройщиками многоквартирных жилых домов и разработать комплекс мер в сфере жилищного строительства, в том числе создать специализированный банк. Ответственным за исполнение поручения назначен премьер-министр Российской Федерации Дмитрий Анатольевич Медведев.

Также президент поручил обеспечить ускоренное рассмотрение в судах дел о банкротстве застройщиков. К завершению первого квартала 2019 года Правительству РФ так же необходимо будет разработать ускоренный порядок передачи проблемного объекта для достройки другому застройщику. Срок исполнения всех поручений назначен до 15 апреля 2019 года.

Ввиду изменений в Федеральном Законе №214-ФЗ, с 1 июля 2019 года, прошлая система долевого строительства в России «уйдет в историю». Фактически, долевое строительство прекратит свое существование. Ведь данная отрасль обязана будет перейти на полное проектное финансирование.

Главной целью создания инициатив Правительства явилось минимизация рисков и защита покупателя строящегося жилья в будущем. Теперь, по сути, средства дольщиков будут заменяться кредитными средствами строительных компаний (проектное финансирование).

Все дольщики застройщиков – банкротов делятся на 3 категории:

  1. Дольщики, которые внесли предоплату (оформив договор долевого строительства), но, жилье которых, не было достроено;
  2. Дольщики, имеющие договор долевого участия, жилье которых было достроено на момент банкротства компании;
  3. Дольщики, оплатившие 100% стоимость строящегося жилья (или уже достроенного).

Если передаточный акт на недвижимость был подписан сторонами до принятия застройщика банкротом, то, в 2019 году дольщик должен написать заявление в арбитражный суд о признании права собственности на объект недвижимости, прописанный в акте.

Данное заявление должно быть рассмотрено в соответствии со статьей № 201.8 «Правила рассмотрения требований в отношении недвижимого имущества в деле о банкротстве застройщика» и статьей № 201.11 «Погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, машино — мест и нежилых помещений» Федерального Закона №127 – ФЗ от 26 октября 2002 года.

Внимание! Форма и содержание такого искового заявления должны строго отвечать требованиям статей № 125 «Форма и содержание искового заявления» и № 126 «Документы, прилагаемые к исковому заявлению» Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации от 24 июля 2002 года № 95-ФЗ (ред. от 25.12.2018).

Если процесс по банкротству застройщика уже начался, и объект на тот момент уже был завершен (достроен), то, в таком случае, дольщик в 2019 году имеет полное право предъявить требование о передаче ему в собственность объекта недвижимости в судебном порядке. А так же, имеет право требовать включения объекта недвижимости в реестр требований кредиторов (в соответствии со статьями № 201.1, пунктом 2, № 201.4, № 201.6 и №201.7 Федерального Закона № 127- ФЗ).

При ситуации, если застройщик, будучи на этапе конкурсного производства, откажется исполнять договорные обязательства, то дольщик в 2019 году имеет право обратиться в суд требованием денежной компенсации (в соответствии со статьями № 201.1 «Общие положения» и № 201.5 «Особенности установления денежных требований участников строительства» Федерального Закона № 127-ФЗ).

Кроме прочих нововведений, в 2019 году будет создан Единый Реестр всех застройщиков. Данный реестр будет отражать характеристику каждой компании-застройщика, что существенно облегчит выбор потенциального клиента.

Эскроу-счета как гарантия безопасности дольщиков

25 декабря 2018 года Президентом России был подписан, и сразу же опубликован на официальном портале правовой информации, документ, отражающий поправки в Закон о долевом строительстве.

Согласно поправкам, с 1 июля 2019 года все российские компании-застройщики будут обязаны перейти на иную систему долевого строительства жилой недвижимости.

А именно, с применением эскроу-счетов.

По расчетам Правительства, уже до конца 2020 года доля договоров долевого участия по новой схеме должна составить более 95% (то есть, должен быть осуществлен практически полный переход).

Что такое эскроу-счета? Это специализированные счета в банке, которые будут служить при кредитовании девелоперов в рамках проектного финансирования строительства жилой недвижимости. Фактически, такой счет – это инструмент защиты интересов субъектов сделки.

К справке, Девелопер — это предприниматель, занимающийся созданием новых объектов недвижимости.

При реализации сделки через эскроу — счета, деньги покупателей будущей недвижимости не будут отдаваться напрямую застройщику, а будут переводиться на специализированные счета.

Интересная особенность! На эскроу — счете деньги замораживаются до того времени, пока застройщик не передаст покупателю уже готовую квартиру. Проще говоря, девелопер не сможет использовать средства дольщиков до окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

В 2019 году компании — застройщики должны открыть банковский счет на каждое разрешение на строительство, строго в уполномоченном банке. Теперь будет действовать правило: 1 разрешение на строительство – 1 счет – 1 застройщик.

Согласно новым поправкам к Закону, денежные средства дольщиков на эскроу-счете будут страховаться, подобно депозитам, в Ассоциации страхования вкладов на сумму до 10 миллионов рублей.

Важно! В случае банкротства строительной компании средства покупателей вернутся дольщикам!

«Нормы, которые обязывают застройщиков использовать эскроу-счета при строительстве, призваны защитить граждан от обмана», — заявил заместитель председателя Правительства Российской Федерации по вопросам строительства и регионального развития Виталий Леонтьевич Мутко. При этом, добавив, что «вместе с этим их введение будет означать «определенный рост» цен».

Мнения независимых экспертов об изменениях в Федеральном Законе № 214-ФЗ

Все ли российские компании – застройщики готовы к грядущим переменам? Конечно, нет.

Ситуация на рынке долевого строительства в 2019 году поменяется в корне, и «на плаву» останутся лишь самые крепкие компании. Надежными застройщиками будут признаны те компании, уставный капитал которых будет составлять минимум 4% от стоимости будущих объектов.

Виталий Леонтьевич Мутко, в ходе интервью телеканалу «Россия 24», спрогнозировал рост цен на недвижимость при переходе на проектное финансирование застройщиков минимум 8%. А вот, по словам губернатора Московской области Андрея Воробьева, стоимость жилья, после перехода на эскроу-счета, в Подмосковье может подняться до 15%.

Управляющий партнер риэлтерской и консалтинговой компании «Метриум», Мария Литинецкая, уверена, что «Не все застройщики до конца готовы к предстоящим поправкам». Руководитель консалтинговой и брокерской компании «ТОП Идея», Олег Ступеньков, поддерживает: «Те жилые комплексы, которые уже получили разрешение на строительство или даже начали продажи, такие издержки не учитывали».

Финансовые аналитики уверены, что такой резкий переход на эскроу-счета для всех застройщиков создаст существенные риски для рынка недвижимости. Ведь проектное финансирование — это существенные дополнительные затраты для строительных компаний любого масштаба.

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/chto-delat-v-sluchae-bankrotstva-zastrojshhika-v-2019-godu

7 Параграф закон о банкротстве

Параграф 7 127 фз банкротство застройщика 2018 г

7 Параграф закон о банкротстве

БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ ДОСТУПНЫ ДЛЯ ВСЕХ ГРАЖДАН ПО УКАЗАННЫМ НОМЕРАМ ТЕЛЕФОНОВ ИЛИ В РЕЖИМЕ ЧАТА

Дорогие читатели!

Мы описываем типовые способы решения юридических вопросов, но каждый случай уникален и требует индивидуальной юридической помощи.

Для оперативного решения вашей проблемы мы рекомендуем обратиться к квалифицированным юристам нашего сайта.

После введения новейшей процедуры было установлено, что в случае, если в отношении предприятия вынесено арбитражным трибуналом определение о применении правил параграфа 7 главы 9 ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” все требования к застройщику, в том числе о признании права принадлежности, должны рассматриваться только арбитражным трибуналом в рамках дела о банкротстве застройщика.

Таким макаром, права тех соинвесторов, чьи дома либо построены либо находятся в высочайшей степени готовности, были существенно ограничены.

На самом деле новый закон только отдал определенный механизм по передаче дома для достройки соинвесторам.

Обозначенный механизм работает только в этом случае, если дом еще не построен и существует согласие меж участниками долевого строительства о достройке дома за собственный счет и своими силами. На практике такие случаи очень редки.

Банкротство застройщиков Применение параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве Описание проблемы «Сейчас в РФнасчитывается почти 87 тысяч обманутых граждан — участников долевого

3) заключение подготовительного контракта роли в долевом строительстве либо подготовительного контракта купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

Возврате денег, уплаченных по договору, признанному трибуналом либо арбитражным трибуналом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (либо) денег в размере цены имущества (активов) , переданного застройщику по такому договору;

Банкротство застройщика: вопросы и загадки

Непонятно придается ли данному положению таковой смысл, согласно которому лицо заключившее договор о передачи жилого помещения, но не оплатившая его ни стопроцентно, ни отчасти, не может быть признано имеющим требования о передаче жилого помещения. Закон не содержит указаний по этому поводу, а арбитражная практика пока не сформирована.

Как видно из приведенных определений отличие дома от квартиры в многоквартирном доме заключается в том, что в доме не имеется помещений общего использования, тогда как в многоквартирном доме наличие таких помещений является неотклонимым признаком. Собственники квартир в многоквартирном доме автоматом получают долю в праве принадлежности на общее имущество дом.

Статья 7

Право на воззвание в арбитражный трибунал появляется у уполномоченного органа по неотклонимым платежам по истечении 30 дней с даты принятия решения, обозначенного в абзаце втором пт 3 статьи 6 реального Федерального закона.

БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ ДОСТУПНЫ ДЛЯ ВСЕХ ГРАЖДАН ПО УКАЗАННЫМ НОМЕРАМ ТЕЛЕФОНОВ ИЛИ В РЕЖИМЕ ЧАТА

2. Право на воззвание в арбитражный трибунал появляется у конкурсного кредитора, работника, бывшего работника должника, уполномоченного органа по валютным обязанностям с даты вступления в легитимную силу решения суда, арбитражного суда либо судебного акта о выдаче исполнительных листов на принудительное выполнение решений третейского суда о взыскании с должника денег.

Можно ли обратиться в суд с заявлением о банкротстве застройщика по седьмому параграфу

Признаки банкротства есть, нет имущества (активов) для расчетов с поставщиками, долги просужены. Вопрос в том, может быть ли применение 7 параграфа к должнику, если он сдал дом в эксплуатацию, но не передал квартиры дольщикам?

Седьмого параграфа чего? Какой документ либо правовой акт вы имеете ввиду?

Банкротство застройщиков

1. В случае, если у застройщика имеются объекты незавершенного строительства, в отношении которых были уплачены неотклонимые отчисления (взносы) в Фонд, требования участников долевого строительства в отношении таких объектов удовлетворяются с учетом особенностей истинной статьи.

Арбитражный трибунал рассматривает обоснованность заявления о признании должника несостоятельным (банкротом) по правилам статьи 48 реального Федерального закона с учетом особенностей, установленных реальным параграфом.

7 параграф закон о банкротстве

Изменение основания либо предмета иска, изменение размера исковых требований, отказ от иска, признание иска, мировое соглашение

Предоставление субсидий юридическим лицам, личным бизнесменам, физическим лицам

Не надо бояться банкротства

Получив право принадлежности в недостроенном доме, можно реализовать свою квартиру в нем

С 2017 г. За достройку домов компаний-банкротов будет отвечать особый компенсационный фонд

Банкротство застройщика

  1. Застройщик не обладал легитимными правами на земляной участок, применяемый под застройку;
  2. Реализация прав дольщиков на создаваемый объект оформлялась не контрактом о долевом участии в строительстве, а хоть каким другим контрактом (подготовительными, инвестирования, совместной деятельности и т.Д.

    ;

Согласно внесенным изменениям только сам дольщик вправе формулировать свои требования к застройщику о получении в собственность объекта либо выплате его цены. При всем этом цена объекта принимается на денек предъявления требований, а не его оплаты по договору.

Но, при снижении его цены приаритетной является практически внесенная дольщиком сумма по договору.

Источник: https://bankrot2018.ru/7-paragraf-zakon-o-bankrotstve/

Особенности банкротства застройщиков по параграфу 7 Главы 9 ФЗ-127 «О несостоятельности»

Параграф 7 127 фз банкротство застройщика 2018 г

В 127-ФЗ банкротству застройщика посвящен отдельный параграф 7. Его применение по отношению к юрлицу гарантирует особый порядок прохождения процесса несостоятельности по сравнению со стандартной процедурой.

Структура и содержание

Банкротство застройщика в 2019 году регулируется с учетом прав дольщиков отдельным параграфом в 127-ФЗ. Ему посвящен параграф 7 главы 9 «О несостоятельности».

Данная глава посвящена особенностям при банкротстве отдельных категорий юрлиц.

Отдельный закон о банкротстве застройщиков в России не действует. Но такое определение часто применяли к 210-ФЗ от 2011 года, который ввел в действие положения седьмого параграфа 127-ФЗ.

Для того чтобы начали применяться положения параграфа 7 по отношению к юрлицу при рассмотрении заявления о банкротстве, арбитражный суд должен признать должника застройщиком. При этом ему следует ориентироваться на положения ст. 201.1 127-ФЗ.

Дольщикам выгодно применение норм 7 параграфа, так как по нему они обладают привилегиями перед кредиторами.

7 параграф 127-ФЗ включает статьи 201.1-201.15.

4, которые освещают особенности признания юрлица в статусе банкрота финансово несостоятельным.

Участники дела о банкротстве застройщика

Ст. 201.2 127-ФЗ расширяет перечень лиц, которые вправе участвовать в процедуре признания финансовой несостоятельности. Так, согласно ст.

34 127-ФЗ, к таким лицам относят должника, арбитражного управляющего, конкурсных кредиторов и уполномоченные органы.

Также в некоторых случаях к участникам банкротства относят органы исполнительной власти и лиц, предоставивших обеспечение на этапе финансового оздоровления.

Но ст. 201.2 из-за особенностей процесса признания финансовой несостоятельности застройщика включает в число потенциальных участников:

  1. Участников долевого строительства с требованиями о передаче жилых помещений.
  2. Участников строительства с требованиями о передаче машино-мест и нежилых помещений.
  3. Уполномоченные органы исполнительной власти, которые выполняют надзорные функции в области строительства многоквартирного дома.

Обеспечительные меры

По 127-ФЗ допустимо, чтобы земельный участок находился у застройщика как в собственности, так и в аренде.

Но чтобы максимально защитить интересы кредиторов в процессе банкротства, в 201.3 127-ФЗ регламентировано право арбитражного суда на введение обеспечительных мер в виде:

  1. Запрета для арендодателя на расторжение договора аренды земельного участка с застройщиком.
  2. Заключения собственником участка договора аренды с иным лицом.
  3. Запрета на распоряжение участком его фактическим владельцем.

Порядок предъявления требований участниками строительства

В ст. 201.

4 приведены особенности предъявления требований участниками строительства. Данная статья регламентирует предъявление следующих категорий требований:

  1. О передаче жилых помещений.
  2. О передаче нежилых помещений и машино-мест.
  3. Денежные требования участников строительства.

Здесь сказано, что после введения этапов конкурсного производства или внешнего управления требования передаются только в рамках процесса банкротства и по правилам, которые прописаны в 127-ФЗ.

Исходя из положений ст. 201.4 127-ФЗ, процедура банкротства застройщика может включать только два этапа: конкурсное производство (при отсутствии шансов на восстановление платежеспособности) или внешнее управление (если есть шансы восстановить платежный баланс).

Тогда как стандартный процесс признания несостоятельным юрлица может включать этапы наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления и конкурсного производства.

Таким образом, банкротство застройщика происходит в ускоренном упрощенном порядке и в большинстве случаев сводится к этапу конкурсного производства. По результатам его прохождения компания ликвидируется.

В ст. 201.

4 127-ФЗ также сказано, что после введения в отношении должника этапа конкурсного производства действие исполнительных документов автоматически прекращается.

Положения п. 2 ст. 201.4 127-ФЗ обязывают руководителя компании-застройщика передать конкурсному управляющему сведения обо всех участниках строительства в течение 10 дней после утверждения арбитражным судом кандидатуры управляющего.

Управляющий, в свою очередь, уведомляет участников строительства об открытии конкурсного производства и возможностях предъявления участниками застройки требований о передаче жилых помещений или денежных требований.

В уведомлении управляющий указывает порядок и сроки предъявления требований и включения их в реестр. Все расходы по уведомлению кредиторов перекладываются на должника.

В  п. 3 ст. 201.4 127-ФЗ указано еще на одну особенность предъявления требований в процессе банкротства застройщика. В стандартном случае перед включением в реестр требования должны найти подтверждение у арбитражного суда. По параграфу 7 требования передаются конкурсному управляющему, и тот самостоятельно включает их в реестр без участия арбитражного суда.

На основании п. 4 ст. 201.4 127-ФЗ реестр требований кредиторов в рамках конкурсного производства закрывается в течение 3 месяцев.

Этот срок отсчитывается с даты открытия конкурсного производства (при стандартной процедуре банкротства юрлица реестр требований кредиторов закрывается в течение 2 месяцев после введения процедуры конкурсного производства).

При этом требования участников строительства включаются в реестр, если они были поданы не позднее, чем через 2 месяца после получения уведомления независимо от даты закрытия реестра. Но сроки подлежат восстановлению при наличии уважительной причины.

Лица, которые участвуют в деле о банкротстве, наделены правом ознакомления с реестром требований участников строительства. Возражения от участников строительства заявляются в течение 15 дней после закрытия требований кредиторов.

Согласно изменениям в законодательстве о долевом строительстве, застройщики и дольщики теперь взаимодействуют при применении счетов эскроу. В связи с этим в 127-ФЗ теперь предусмотрена еще одна группа возможных требований дольщиков, помимо денежных и имущественных: участники строительства могут получить деньги со счета эскроу по ст. 201.12-1, 201.12-2.

Порядок определения денежных требований

На основании п. 1 ст. 201.5 127-ФЗ открытие конкурсного производства дает право участникам строительства отказаться от договора в одностороннем порядке.

При установлении денежного требования дольщика подлежит учету размер убытков в виде реального ущерба, который был причинен застройщиком. Он определяется в виде разницы между стоимостью жилого помещения (которое передается участнику строительства) на дату введения первой процедуры в деле о банкротстве и средств, уплаченных по договору.

Стоимость недвижимости, которая подлежала передаче дольщикам, определяется независимым оценщиком, привлекаемым к делу о банкротстве.

Все расходы на проведение независимой оценки ложатся на должника-застройщика.

При установлении размера требований участников строительства в отношении машино-мест и нежилых помещений учитывается только фактический размер долга по общим правилам процесса банкротства (ст. 4 127-ФЗ).

Особенности реестра требований

При банкротстве застройщика ведется как общий реестр кредиторов, так и отдельные реестры участников строительства по каждому объекту (МКД).

В ст. 201.

7 127-ФЗ регламентируется перечень сведений, которые должны быть включены в реестр требований участников строительства. Согласно п. 1 указанной статьи, в реестре должны содержаться сведения следующего характера:

  1. Сумма, перечисленная участником строительства застройщику по договору о передаче жилого помещения или стоимость имущества в рублях.
  2. Размер неисполненных обязательств дольщика перед застройщиком.
  3. Сведения о жилом помещении и его площади, которое является предметом ДДУ.
  4. Информация об уплате застройщиком обязательного взноса в компенсационный фонд.
  5. Сведения о том, что для расчетов по договору участия внесены средства на счет эскроу.
  6. Сумма, которая была уплачена дольщиком по ДДУ за нежилое помещение или машино-место, и размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком.
  7. Сведения о машино-месте и нежилом помещении, которые предусматривают передачу нежилого помещения, и сведения, идентифицирующие объект строительства.

Особенности рассмотрения обращений дольщиков о признании права собственности

В параграфе 7 рассматривается отдельная группа требований, которая также подлежит рассмотрению арбитражным судом.

В ст. 201.

8 127-ФЗ указано, что в рамках дела о банкротстве застройщика к компетенции арбитражного суда переходит рассмотрение заявлений от дольщиков о признании права собственности на объект строительства и о государственной регистрации перехода права собственности.

Также через арбитражный суд рассматривают заявления об истребовании недвижимого имущества и объектов незавершенного строительства из чужого пользования, о сносе незаконных построек, о переходе права собственности на недвижимость.

Очередность удовлетворения требований кредиторов при банкротстве застройщика

По статье 201.9 127-ФЗ при банкротстве застройщика применяется несколько иной порядок погашения требований кредиторов. Согласно данной правовой норме, дольщикам при погашении требований принадлежит приоритет перед иными кредиторами. Ст. 201.9 127-ФЗ предусматривает 4 очереди кредиторов (вместо трех в стандартном случае).

По п. 1 ст. 201.9 127-ФЗ требования кредиторов погашаются в следующей последовательности:

  • Первая очередь предполагает погашение требований граждан, перед которыми должник имеет обязательства по выплате компенсации за причиненный вред жизни и здоровью.
  • Вторая очередь предполагает расчеты по выплате выходных пособий и оплату труда работников.
  • Третья очередь включает денежные требования граждан-участников строительства, требования Фонда, требования дольщиков по возмещению убытков.
  • Четвертая очередь предполагает расчеты с прочими кредиторами.

Расчеты с участниками строительства

Согласно положениям ст. 201.13 127-ФЗ, расчеты с участниками строительства необходимо произвести не позднее, чем за месяц до окончания конкурсного производства. Если застройщику-банкроту принадлежало имущество, которое было оформлено в залог, то расчеты производятся по ст. 201.14 127-ФЗ.

По результатам реализации предмета залога денежные средства распределяются следующим образом:

  1. 60% уходят на удовлетворение требований кредиторов по обязательствам, которые обеспечены залогом.
  2. 25% направляются на погашение денежных требований участников строительства независимо от наличия у них статуса залогодержателя.
  3. 10% – на погашение обязательств перед кредиторами первой и второй очередей.
  4. Остаток перенаправляется на погашение судебных расходов и расходов на выплату вознаграждения управляющему (конкурсному или внешнему), оплату услуг лиц, привлеченных управляющим к делу о банкротстве.

Таким образом, применение параграфа 7 127-ФЗ по отношению к процедуре банкротства застройщика придает процессу некоторые особенности, которые отличают его от стандартного.

Так, в рамках признания застройщика несостоятельным дольщики наделены правом предъявления как денежных требований, так и требований по передаче жилых и нежилых помещений. Также в деле о банкротстве застройщика рассматриваются заявления о признании права собственности на объекты недвижимости.

Дольщикам в процессе погашения требований кредиторов отдается приоритет: обязательства перед ними погашаются в составе 3 очереди, а остальных кредиторов в составе 4 очереди.

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/bankrotstvo/yuridicheskix-lic/glava-9-fz-127.html

параграф 7 банкротство застройщиков с 2018 года

Параграф 7 127 фз банкротство застройщика 2018 г

29 июля 2017 г. в Закон о банкротстве от 26.10.2002 №127-ФЗ были внесены изменения в общие положения, а также в положения, связанные с банкротством застройщиков. Изменения вступили в силу с начала 2018 г.

Что изменилось в общих положениях законодательства о банкротстве

Основным изменением является введение обязанности публикации уведомления о намерении подать в Арбитражный суд заявление о признании компании-должника банкротом путем включения организации в Федресурс. Правом на обращение в суд обладают: конкурсный кредитор, работник (в том числе бывший), должник, уполномоченные органы. Раньше эта обязанность касалась только кредитного учреждения.

Данные изменения введены для того, чтобы обеспечить доступность информации о возможном банкротстве организации и предотвратить получение должником судебного решения о взыскании долга, обеспечив ему возможность «перехватить» инициативу у кредитного учреждения, которое, после внесения изменений, не имеет возможности подать заявление в АС без предварительной публикации.

Изменение положений о банкротстве компаний-застройщиков

Главным изменением в законодательстве относительно организаций-застройщиков является создание Фонда защиты прав «дольщиков».

Одним из направлений деятельности данной компании является формирование компенсационного фонда путем сбора обязательных платежей с застройщиков, которые, в свою очередь, привлекают финансы с граждан, являющихся участниками долевого строительства, для возведения жилых зданий с отдельными квартирами и других объектов недвижимости. Величина отчислений денежных средств в Фонд составляет 1,2% от стоимости договора долевого участия. На уровне законодательства данная величина может пересматриваться не более 1 раза в год.

Еще одним изменением в Законе о банкротстве является предоставление дополнительных гарантий гражданам, являющимся участниками долевого строительства и осуществляющим взносы в компенсационный фонд, в случае банкротства компании-застройщика.

Данные гарантии предусматривают:

  • Принятие конкурсным управляющим необходимых мер по поиску нового застройщика с целью выполнения обязательств перед «дольщиками».
  • Решение на собрании «дольщиков» вопроса о способе выполнения обязательств застраивающей организацией путем возмещения Фондом суммы, соответствующей цене договора участия в строительстве (но не выше среднерыночной стоимости пределах 120 кв.м.).
  • Возможность участникам долевого строительства погасить требования по обязательствам через передачу «дольщикам» незаконченного объекта строительства, жилых помещений, а также путем привлечения другой компании-застройщика.
  • Относительно каждого строящегося объекта решения могут приниматься только участниками долевого строительства, у которых есть требования к соответствующему объекту (3/4 ).

Согласно законодательству, требования всех участников строительства (в т.ч. «дольщиков»), могут предъявляться управляющему в течение 3 месяцев с момента получения уведомления. После рассмотрения требования участников строительства включаются в реестр.

Раньше включение данных требований осуществлялось по определению суда, что приводило к затягиванию сроков процедуры банкротства организации-застройщика.

После внесенных в законодательство изменений требования участников строительства будут рассматриваться в АС только в случаях, когда участники дела о банкротстве выдвигали возражения относительно предъявляемых требований.

Новое законодательство предусматривает порядок выделения денежных средств на мероприятия по завершению создания объектов, на строительство которых были привлечены денежные средства «дольщиков». Данные мероприятия должны финансироваться или из средств Фонда, или из суммы кредита, выдаваемого Фондом (или третьим лицом) компании-застройщику.

Арбитражный управляющий, которого утверждает суд при ведении дела о банкротстве застраивающей организации, осуществлявшей взносы в фонд компенсации, в обязательном порядке должен быть аккредитован Фондом.

Изменения в Законе о банкротстве затронули и порядок рассмотрения дела, при котором исключаются процедуры наблюдения и восстановления платежеспособности организации и погашения задолженности (финансового оздоровления).

Начальная стадия процедуры банкротства – конкурсное производство. Если на данной стадии выясняется, что платежеспособность компании-должника можно восстановить, то рассматривается возможность перехода к внешнему управлению (ст. 201.15.

3 Закона о банкротстве).

Все изменения в Законе о банкротстве нацелены на сокращение срока процедуры банкротства застраивающих компаний за счет того, что исключаются процедуры, связанные с оптимизацией мероприятий арбитражного управляющего, а также с наблюдением.

Для «дольщиков» расширяется спектр возможностей, связанных с урегулированием обязательств перед ними застраивающей организацией.

Относительно объектов, по которым застройщики осуществляли взносы в фонд компенсации, всем участникам строительства законодательство предоставляет гарантии того, что их требования при ведении дела о банкротстве будут удовлетворены.

          ЗАДАТЬ ВОПРОС                    ЗАПРОСИТЬ ПРЕДЛОЖЕНИЕ          

Источник: https://netdeneg.com/33/paragraf-7-bankrotstvo-zastrojshhikov-s-2018-goda-6/

Параграф 7 банкротство застройщика

Параграф 7 127 фз банкротство застройщика 2018 г

15.07.

2018

Другой спорный вопрос касался возможности удовлетворения арбитражным судом заявлений участников долевого строительства о включении требований в реестр требований о передаче жилых помещений в случае, если такие требования были предъявлены по истечении установленного законом двухмесячного срока после публикации конкурсным управляющим сведений о введении в отношении застройщика процедуры конкурсного производства (при пропуске срока в процедуре наблюдения требования могут рассматриваться после введения следующей за наблюдением процедуры, если введена процедура внешнего управления, то требования могут быть предъявлены в ходе всей процедуры).

Сейчас практика по данному вопросу сформировалась и суды в подавляющем числе случаев отказывают в признании права собственности если квартира не была передана по акту приема передачи и часто отказывают в случаях, если была передана после принятия арбитражным судом заявления о банкротстве застройщика, хотя в последнем случае существует и несколько положительных решений, в том числе подтвержденных Высшим арбитражным судом.

Также в качестве точки отсчета можно ссылаться на определение суда о применении правил параграфа 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», если это определение вынесено по истечении шестидесяти дней после дня вступления в силу Федерального закона № 210, поскольку до указанного момента правила банкротства застройщика к застройщику не подлежат применению.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 12.07.

2011 N 210-ФЗ в делах о банкротстве, производство по которым возбуждено до дня вступления в силу настоящего Федерального закона и к которым применяются положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции настоящего Федерального закона), срок закрытия реестра требований кредиторов и реестра требований о передаче жилых помещений для участников строительства наступает по истечении шестидесяти дней после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. /p>

Банкротство застройщика: спорные вопросы судебной практики

2.

С даты введения наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства, предусмотренным пунктом 1 настоящей статьи, приостанавливается. С даты открытия конкурсного производства исполнение указанных исполнительных документов прекращается.

Рекомендуем прочесть:  Прописка в квартире без права собственности документы

Отметим, что действующее законодательство не признает объект незавершенного строительства до передачи его участнику долевого строительства в качестве объекта вещного права.

Также в объекте незавершенного строительства не может быть расположена квартира, поскольку многоквартирный жилой дом как объект гражданских прав до введения объекта в эксплуатацию не создан.

А часть объекта незавершенного строительства не может быть выделена в натуре в виде отдельной квартиры и удовлетворять бытовые и иные нужды. Эта позиция подтверждается судебной практикой. Так, в п.

7 Обзора практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 № 56, сказано, что до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные квартиры.

Банкротство застройщика: как дольщику защитить свои права

В ситуации банкротства застройщика при наличии возможности выбрать форму предъявления требований к застройщику реестр требований кредиторов включает в себя еще один так называемый «подреестр» – реестр требований о передаче жилых помещений, который является составной частью основного реестра и образует с ним единое целое. Определяющим моментом при рассмотрении вопроса о включении требований в реестр кредиторов является срок предъявления денежных требований. В случае введения в отношении должника процедуры наблюдения такой срок составляет 30 дней с даты публикации сообщения, а в случае признания должника-застройщика банкротом и введении конкурсного производства – в течение двух месяцев с даты публикации сообщения (ст. 142 Закона о банкротстве). Пропуск срока влечет оставление заявленных требований «за реестром», что ставит под сомнение реальность их удовлетворения.

Рекомендуем прочесть:  Как можно оспорить дарственную на квартиру

Включение требований в реестр требований кредиторов лишь промежуточная цель для участника строительства, конечной, безусловно, является удовлетворение заявленных требований в виде возврата вложенных денежных средств либо предоставления жилого помещения. Погашение требований о передаче жилого помещения может быть произведено несколькими способами:

Если застройщик обанкротился, не — все пропало

  • Не все дольщики выдвигают требования о получении квартир, половина может находиться в реестре кредиторов, то есть требовать возврата денег.
  • Передача незавершенного строительства производится, если стоимость собственности застройщика (это — недостроенный объект вместе с земельным участком) не больше 5% всех суммарных требований участников строительства, либо при доплате недостающих до 5% средств на депозит арбитражного суда.
  • Если имущества должника не хватает на платежи кредиторам первой-второй очереди, члены ЖСК должны внести на депозит арбитражного суда сумму, покрывающую эту разницу, но не более 10% стоимости всех прав застройщика на земельный участок и строительный объект.

Однако может возникнуть ситуация, когда страховая кампания физически не может выплатить страховки всем пострадавшим и сама становится банкротом. При двойном банкротстве ответственность перед дольщиками делится поровну между застройщиком и страховой кампанией.

Процедура банкротства застройщика

В п.3 ст.201.1 говорится, что застройщик, ставший несостоятельным, должен объявить себя должником.

Когда застройщик объявил себя должником, конкурсный кредитор или орган, с правом участия в судебном разбирательстве, имеет право требовать от суда признания застройщика-должника банкротом.

Если заявленный документ о несостоятельности застройщика будет рассмотрен и принят, тогда от кредитора потребуются сведения, которые должны обосновать целесообразность применения правил 7 параграфа к лицу, являющемуся должником.

Конкурсный кредитор, принимающий финансовое участие в строительстве, имеет право на подачу заявления с требованием присвоить должнику статус – банкротство застройщика при долевом строительстве. Потому что застройщик не до конца исполнил свою работу, и помещения в многоэтажном здании, предназначенном для жилья, еще не готовы к сдаче.

Банкротство застройщика в арбитражном суде

Если в течение двух месяцев с даты утверждения арбитражного управляющего кредиторами не принято решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче объекта незавершенного строительства, управляющий обязан направить всем участникам строительства уведомление о возможности предъявления денежных требований и об одновременном отказе от требований о передаче недвижимости. В этом случае, объект незавершенного строительства реализуется по предварительной оценочной стоимости с торгов и из вырученных средств погашаются в следующем порядке:

  • 60% — залоговым кредиторам
  • 25% — денежные требования участников строительства (третья очередь реестра)
  • 10% — ответственность за причинение вреда имуществу и здоровью граждан (первая очередь реестра) и заработная плата работников застройщика (вторая очередь)
  • остальное – все текущие расходы по процедуре банкротства, в том числе, судебные расходы, вознаграждение арбитражного управляющего и т.д.

Банкротство застройщика (Шарапова Н

Цель законопроекта — закрепление в гражданском законодательстве некоторых положений, отталкиваясь от которых, российский законодатель мог бы осуществлять регулирование рынка существующих в информационно-телекоммуникационной сети новых объектов экономических отношений (в обиходе — «токены», «криптовалюта» и пр.), обеспечивать условия для совершения и исполнения сделок в цифровой среде, в том числе сделок, позволяющих предоставлять массивы сведений (информацию).

Целью данного законопроекта является предоставление социально ориентированным некоммерческим организациям преференций при отчуждении из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого этими организациями.

Параграф 7 банкротство застройщика Ссылка на основную публикацию

Источник: https://zakonandporyadok.ru/trudovoe-pravo/paragraf-7-bankrotstvo-zastrojshhika

Правовой дискурс
Добавить комментарий